A convenção de condomínio é um documento jurídico que estabelece as regras de convivência e administração de um condomínio residencial ou comercial.
É uma espécie de "constituição" do condomínio, definindo direitos, deveres, e procedimentos para os condôminos (proprietários das unidades), inquilinos, e o síndico, que é o administrador do condomínio.
Qual a diferença entre regimento e convenção?
A convenção de condomínio e o regimento interno são dois documentos fundamentais na gestão de um condomínio, mas possuem propósitos e conteúdos distintos.
Aqui estão as principais diferenças entre eles:
Convenção de Condomínio
Natureza: É o documento que estabelece as regras gerais de funcionamento do condomínio, suas estruturas administrativas e a definição de direitos e deveres dos condôminos. Pode ser vista como a "constituição" do condomínio.
Conteúdo: Inclui disposições sobre a forma de administração, a quota de contribuição dos condôminos, uso das áreas comuns e privativas, entre outras regras de convivência.
Alteração: Sua alteração é mais complexa, exigindo quórum qualificado em assembleia específica, de acordo com o que estiver estipulado na própria convenção, geralmente 2/3 dos votos dos condôminos ou mais.
Registro: Para ter validade legal, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Regimento Interno
Natureza: Funciona como um complemento à convenção, detalhando as regras de convivência diária e o uso das áreas comuns, visando a boa convivência entre os moradores.
Conteúdo: Aborda aspectos mais práticos e cotidianos, como horários para utilização de áreas comuns, procedimentos para mudanças, normas de silêncio, entre outros.
Alteração: Geralmente, é mais fácil de ser alterado do que a convenção, requerendo um quórum menor em assembleia, conforme definido na própria convenção ou no regimento.
Registro: Normalmente, não precisa ser registrado em cartório, embora alguns condomínios optem por fazê-lo para formalizar ainda mais suas disposições.
Sim, é obrigatória a existência de uma convenção de condomínio.
No Brasil, a Lei nº 4.591/64, que foi parcialmente substituída pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seus artigos que tratam sobre o condomínio edilício, estabelece a necessidade de uma convenção de condomínio para a administração e a convivência harmônica entre os condôminos.
A convenção de condomínio é essencial para definir as regras de funcionamento, uso das áreas comuns e privativas, a contribuição para as despesas comuns, entre outras disposições importantes para a gestão e a organização condominial.
Além disso, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que tenha validade legal contra terceiros.
Este documento é considerado a "lei" interna do condomínio, e todos os moradores e proprietários devem seguir suas diretrizes.
A ausência de uma convenção regularmente aprovada e registrada pode levar a disputas legais e administrativas, dificultando a gestão eficaz do condomínio. Portanto, além de obrigatória, a convenção é fundamental para o bom funcionamento do condomínio.
Como se faz a convenção de condomínio
A criação de uma convenção de condomínio é um processo que envolve várias etapas e a participação ativa dos condôminos.
Aqui estão os passos geralmente seguidos para elaborar e implementar uma convenção de condomínio:
1. Preparação
Levantamento de Necessidades: Identificar as especificidades do condomínio, como tipo (residencial, comercial), infraestrutura, áreas comuns, e necessidades particulares dos condôminos.
Consulta às Leis: Verificar as leis locais e nacionais aplicáveis a condomínios, incluindo o Código Civil, para assegurar que a convenção esteja em conformidade.
2. Elaboração do Documento
Rascunho Inicial: Geralmente, um síndico, comissão de moradores ou um advogado especializado em direito imobiliário prepara um rascunho inicial da convenção.
Itens a Incluir: Deve cobrir administração do condomínio, quotas de contribuição, uso das áreas comuns e privativas, regras de convivência, gestão financeira, entre outros.
3. Revisão e Aprovação
Discussão entre os Condôminos: O rascunho deve ser apresentado e discutido em assembleia com os condôminos para coleta de sugestões e ajustes.
Votação: Após discussões e possíveis revisões, o documento precisa ser votado e aprovado em assembleia. O quórum necessário para aprovação varia conforme a legislação local e o que for estabelecido pela legislação nacional, geralmente exigindo a maioria absoluta dos votos dos condôminos.
4. Registro
Formalização: Após a aprovação, a convenção deve ser formalizada por escrito, assinada pelos condôminos (ou, em alguns casos, apenas pelos membros da administração, conforme estipulado pela legislação ou acordo entre os condôminos).
Registro em Cartório: É essencial registrar a convenção no Cartório de Registro de Imóveis competente. Isso confere validade legal ao documento frente a terceiros, incluindo novos proprietários e inquilinos.
5. Divulgação e Cumprimento
Comunicação aos Condôminos: Todos os moradores devem receber uma cópia da convenção ou ter acesso fácil a ela.
Enforcement: A convenção, uma vez aprovada e registrada, tem força de lei dentro do condomínio, e todas as partes devem cumprir suas disposições.
Consulta a Profissionais
É recomendável que a elaboração e revisão da convenção de condomínio sejam acompanhadas por um advogado especializado em direito imobiliário, para assegurar a legalidade do documento e sua aderência às leis vigentes.
Este processo assegura que a convenção de condomínio seja abrangente, justa e em conformidade com a legislação, refletindo as necessidades e expectativas dos condôminos.
Quando é feita a convenção de condomínio?
A convenção de condomínio geralmente é elaborada e aprovada nos estágios iniciais de formação de um condomínio, especialmente em novos empreendimentos imobiliários.
Isso ocorre por algumas razões principais:
1. Necessidade Legal e Organizacional
Logo após a construção do empreendimento e a constituição formal do condomínio, é necessário estabelecer as regras de convivência e administração.
Isso é feito através da convenção, que funciona como uma "constituição" para o condomínio, definindo desde as obrigações financeiras dos condôminos até a gestão das áreas comuns.
2. Registro do Condomínio
Para que um condomínio seja reconhecido legalmente, ele precisa ter uma convenção de condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse registro formaliza a existência do condomínio e as regras pelas quais ele será regido.
3. Vendas de Unidades
A convenção de condomínio também é importante para os compradores de unidades, pois oferece clareza sobre seus direitos e deveres.
Portanto, os incorporadores e construtores geralmente tomam a iniciativa de elaborar e registrar a convenção antes ou durante o início das vendas.
4. Momento Ideal
Em Novos Condomínios: Antes dos moradores se mudarem ou logo após as primeiras ocupações. Isso assegura que as regras de convivência e administração estejam estabelecidas desde o início.
Em Condomínios Estabelecidos sem Convenção Formal: Embora raro, alguns condomínios podem funcionar por um tempo sem uma convenção devidamente formalizada. Nesses casos, a convenção deve ser elaborada e aprovada assim que possível para evitar conflitos e garantir uma gestão eficaz.
5. Atualizações
Embora a convenção seja criada no início da vida do condomínio, ela pode ser revisada e atualizada ao longo do tempo para refletir mudanças na legislação, necessidades dos condôminos ou melhorias nas práticas de gestão.
Essas atualizações também devem ser aprovadas em assembleia e registradas em cartório.
Em resumo, a convenção de condomínio é criada no início da formação do condomínio, seja por iniciativa do incorporador ou dos primeiros condôminos, e é fundamental para o funcionamento organizado e legal do condomínio.
Quais são os principais pontos que deve ter na convenção de condomínio
A convenção de condomínio deve abordar uma série de pontos essenciais para garantir a boa administração do condomínio, a convivência harmoniosa entre os condôminos e a clareza nas regras de uso das áreas comuns e privativas.
Aqui estão os principais pontos que devem constar na convenção de condomínio
1. Definições Básicas
Descrição do condomínio, incluindo suas áreas comuns e privativas.
Definição de termos utilizados na convenção.
2. Administração do Condomínio
Estrutura administrativa, incluindo a definição das atribuições e poderes do síndico, subsíndico, conselho fiscal e demais órgãos, se houver.
Processo de eleição ou nomeação do síndico e demais membros da administração.
Duração dos mandatos e procedimentos para destituição.
3. Quotas Condominiais
Critérios para o cálculo das cotas de participação ou despesas condominiais.
Forma e periodicidade de pagamento das cotas condominiais.
Procedimentos para a revisão e reajuste das cotas.
4. Uso das Áreas Comuns e Privativas
Regras para o uso das áreas comuns, incluindo reservas, restrições e responsabilidades.
Limitações ao uso das unidades privativas, especialmente aquelas que afetam a estrutura do prédio ou o bem-estar dos demais condôminos.
5. Obras e Modificações
Procedimentos para a realização de obras nas áreas comuns e privativas, incluindo obras de melhoria e necessárias.
Requisitos para a aprovação de obras que alterem a fachada ou a estrutura do edifício.
6. Assembleia Geral
Normas para convocação, quórum, votação e deliberação em assembleias gerais dos condôminos.
Periodicidade das assembleias ordinárias e condições para a convocação de assembleias extraordinárias.
7. Penalidades
Previsão de multas e outras penalidades para o descumprimento das disposições da convenção e do regimento interno.
8. Alteração da Convenção
Procedimentos e quórum necessário para a alteração da convenção.
9. Disposições Gerais e Transitórias
Questões específicas do condomínio que não se enquadram nos outros itens, e disposições temporárias que serão válidas por um determinado período.
10. Conservação e Manutenção
Responsabilidades do condomínio e dos condôminos relativas à conservação, manutenção e reparos nas áreas comuns e privativas.
Esses pontos devem ser adaptados às especificidades de cada condomínio, considerando suas características únicas, a legislação local aplicável e as necessidades dos condôminos. A convenção deve ser elaborada de maneira clara e objetiva, para evitar interpretações dúbias e conflitos futuros.
